資産価値を守る!大災害に強い町、弱い町

朝日新書

山崎隆

2014年2月13日

朝日新聞出版

836円(税込)

人文・思想・社会 / 美容・暮らし・健康・料理 / 新書

東日本大震災以後、災害のリスクは高まり、住宅の資産価値の見極めは大きく変化した。さらに東京オリンピック決定で、不動産市場も急速に変化している。こうした今、どの町に、どのような家を買うべきなのか?臨海エリアの液状化を的中させた注目のコンサルタントが説く!

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Readeeユーザー

(無題)

-- 2021年06月10日

高く売って貸せる人気の街が絶対条件。 低い土地は低湿地や埋立地であり、直下型の地震など、自然災害にとても弱い。 地盤の軟弱な土地では、地震のあと、下水の復旧が遅くなり、トイレが使えない街になる。東日本大震災で浦安市で実際に起きたことだ。 「積算価格」不動産の総価格。人件費や円安で材料費が高騰すれば一緒に高騰する。 「比準価格」「取引事例価格」経験と相場観に基づいて決まる価格。 「収益価格」いくらの賃料が取れる日を基準に算定する価格で、客観的な資産価値を示す。賃料は街の価値を表す。 年間の家賃を20倍したのが妥当な価格。 だから家賃の高いエリアの物件が良く、高級住宅地なのに家賃の安い部屋は要注意。 期待利回り、期待収益率、キャップレートが不動産の適正価格。将来の出口を意識することも重要。この物件は将来いくら稼ぐのか?が何よりも大切。 価値の低い物件を高く見せようとする広告が多いので要注意。 マンションは管理を買え。管理が行き届いているマンションは資産価値も維持されやすい。 不動産情報誌は広告であり利益誘導したい人の都合の良い事ばかり書かれていると考えた方が良い。 土地の価値は、マイナスになることさえある。畑だったら宅地造成するために地盤改良等の開発費用がかかる。収益還元法で不動産の価値を見極めないと、不動産を買えば買うほど含み損を抱えることになる。 東京にも災害のリスクはあるが、災害の後には必ず景気が良くなると言う歴史的事実がある。地盤が強固で、都心に近くて、賃貸事業もある場所は、災害の後必ず値上がりする。 ワンルーム投資より中古の2 LDKが絶対に良い。家賃が高めのファミリータイプに決まり。

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